価格補正の手法を中心に

2022 3/21

2021-01-24

【個別的要因】
Ⅰ 土地に関する個別的要因
１．宅地
（１）住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 日照、通風及び乾湿
③ 間口、奥行、地積、形状等
④ 高低、角地その他の接面街路との関係
⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑥ 接面街路の系統及び連続性
⑦ 交通施設との距離
⑧ 商業施設との接近の程度
⑨ 公共施設、公益的施設等との接近の程度 価格補正の手法を中心に
⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪ 隣接不動産等周囲の状態
⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬ 情報通信基盤の利用の難易
⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮ 土壌汚染の有無及びその状態
⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等（２）商業地
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 商業地域の中心への接近性
⑦ 主要交通機関との接近性
⑧ 顧客の流動の状態との適合性
⑨ 隣接不動産等周囲の状態
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等Ⅱ 建物に関する個別的要因
建物の各用途に共通する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．建築（新築、増改築等又は移転）の年次
２．面積、高さ、構造、材質等
３．設計、設備等の機能性
４．施工の質と量
５．耐震性、耐火性等建物の性能
６．維持管理の状態
７．有害な物質の使用の有無及びその状態
８．建物とその環境との適合の状態
９．公法上及び私法上の規制、制約等

【不動産（土地）の評価額の基本（実勢価格・時価・不動産鑑定評価・売出価格・成約価格）】

（Ⅰ 価格）
不動産の鑑定評価によって求める価格は，基本的には正常価格であるが，鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格，特定価格又は特殊価格を求める場合があるので，依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し，明確にすべきである。なお，評価目的に応じ，特定価格として求めなければならない場合があることに留意しなければならない。
（１．正常価格）
正常価格とは，市場性を有する不動産について，現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう
※『不動産鑑定評価基準（平成２６年版）』第５章-第３節-Ⅰ-１

６鑑定評価の手法

では，時価（市場価格）である正常価格はどのように計算するのでしょうか。不動産鑑定評価基準では，主に３つの評価手法が示されています。
（再調達）原価法は主に建物について用いる手法であり，再度建築するのに要する費用をベースにする計算方法です。
取引事例比較法は，同種の不動産の過去の取引事例（実績）をベースにする評価方法です。
収益還元法は，不動産が生み出す収益，つまり賃料収入をベースにする計算方法です。

鑑定評価の手法

あ原価法（積算法）

原価法は，価格時点における対象不動産の再調達原価価格補正の手法を中心にを求め，この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は，対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において，再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり，対象不動産が土地のみである場合においても，再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
※『不動産鑑定評価基準（平成２６年版）』第７章-第１節-Ⅱ-１

い取引事例比較法

取引事例比較法は，まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い，これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い，かつ，地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し，これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。
取引事例比較法は，近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
※『不動産鑑定評価基準（平成２６年版）』第７章-第１節-Ⅲ-１

う収益還元法

収益還元法は，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）。
収益還元法は，賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また，不動産の価格は，一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり，収益は，不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって，この手法は，文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり，自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。価格補正の手法を中心に
なお，市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは，取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるので，先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として，この手法が活用されるべきである。
※『不動産鑑定評価基準（平成２６年版）』第７章-第１節-Ⅳ-１

７土地の公的評価額（概要）

８土地の評価で参照する公的評価額

前述の評価手法とは別の評価の枠組みもあります。それは，土地の評価の際に参照する公的な評価額としてどのようなものを用いるか，というものです。
基本的に，公示価格か基準地価格を用います。相続税路線価や固定資産評価額は税金の計算で用いるための便宜的なものであって，もともと時価（実勢価格）よりも低くなるように設定されているのです。

土地の評価で参照する公的評価額

（地価公示法２条１項の土地計画区域の場合）
公示価格を規準とする

公示価格がない場合
→ 基準地価格を規準とする
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７３３

９不動産鑑定士による評価の幅（概要）

以上のように，不動産鑑定評価基準が定められ，これを使って不動産鑑定士が鑑定評価として正常価格（時価，公正価値）を計算します。では，不動産鑑定士が評価すれば，計算機に数字を入力するように正解（特定の金額）が出るか，というとそうではありません。公正価値には幅があります。１０人の不動産鑑定士が評価額を出すと，別の評価額が出てくるのです。このことについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜不動産鑑定士による鑑定の種類と裁判所が採用する傾向（反論の重要性）

１０売買市場における価格の種類（査定価格・売出価格・成約価格）（参考）

不動産の売買（取引）の中ではプロセスによって３つの「価格」が登場します。評価の方法とは違います。
不動産を売却しようと思い立った時に，最初に仲介業者（宅建業者）が売却できるであろう金額を出します。これを査定（価格） 価格補正の手法を中心に といいます。仲介の受注のために（セールスとして）高めに計算される傾向があります。
実際に，広告（売却物件の情報）として公表する価格が売出価格です。その後の交渉でディスカウントすることを想定して，高めに設定するのが通常です。
最後に，実際に取引（売買）が行われた金額が成約価格です。交渉でディスカウントされることもあります。この成約価格が実勢価格で参照される金額ということになります。

不動産売買のプロセスにおける「価格」の種類（概要）

あ査定価格

い売出価格（募集価格）

売り手が言っているだけの売却希望価格
いくらで設定しても自由なので，説得力はない
※冨田建著『ビジネス図解不動産評価のしくみがわかる本』同文館出版２０２１年ｐ２３

う成約価格

本記事では，土地を中心として，不動産の評価（額）の基本的事項を説明しました。
実際には，具体的な状況によって，土地の評価方法（評価額の計算方法）は違ってきます。
土地の評価額に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。

【取引事例比較法】類似した近隣取引と比較して算出する不動産価格価格

矢印標識・選択肢_s

それぞれ、詳細なガイドラインについては、国土交通省が「不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う場合の基準」を定めた「不動産鑑定評価基準」や、「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」が参考になります

マイホームの価格設定に使われる

たくさんの住宅・模型_s

この方法は、「周辺はこれくらいの相場だから、うちの物件はこれくらいにしようかな」というもので、考え方はとてもシンプルでとっつきやすいものです。

取引事例は不動産会社に相談するのが一番手っ取り早い

土地総合情報システム（国土交通省）_400

【具体例】取引事例比較法で販売価格を決めてみましょう

ピックアップする取引事例の基本は近隣・最近の事例

取引事例案_700

住宅街・マンション_s

例えば、2階建ての戸建て住宅街にポツンと大型マンションを建設し、そのマンションをいくらで売るかということを考えましょう。

目的に合わせて比較する項目を選ぶ

比較対象としてふさわしくない特殊な取引を除く

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また、同じように、No.9は取引の中で極端に成約価格が高く、専有面積も広く、駅から1分と利便性も極めて高い取引であったとわかります。

㎡単価を求め、面積を掛ける

取引事例比較法は検討項目をいくらでも多くできる

取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。
（１）次の不動産に係るものであること
① 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域（以下「同一需給圏内の類似地域等」という。）に存する不動産
② 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産（以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。）。
（２）取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
（３）時点修正をすることが可能なものであること。
（４）地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

比較対象は原則近隣。でも特殊な場合は他の地域が適切

渋谷_s

例えば、池袋の商業ビルに対して取引事例比較法を用いる場合、隣駅の目白駅や北池袋駅の住宅と比較するよりも、新宿駅や渋谷駅のビルと比較する方が適切だと感じると思います。

特殊な取引は排除、補正できるものは補正して利用

取引された時点を意識して補正

取引の裏に隠れる要因も比較検討

【地域要因】
１．住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（２）街路の幅員、構造等の状態
（３）都心との距離及び交通施設の状態
（４）商業施設の配置の状態
（５）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（６）情報通信基盤の整備の状態
（７）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（８）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（９）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
２．商業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（２）商業背後地及び顧客の質と量
（３）顧客及び従業員の交通手段の状態
（４）商品の搬入及び搬出の利便性
（５）街路の回遊性、アーケード等の状態
（６）営業の種別及び競争の状態
（７）当該地域の経営者の創意と資力
（８）繁華性の程度及び盛衰の動向
（９）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度

【個別的要因】
Ⅰ 土地に関する個別的要因
１．宅地
（１）住宅地
住宅地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 日照、通風及び乾湿 価格補正の手法を中心に 価格補正の手法を中心に価格補正の手法を中心に
③ 間口、奥行、地積、形状等
④ 高低、角地その他の接面街路との関係
⑤ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑥ 接面街路の系統及び連続性
⑦ 交通施設との距離
⑧ 商業施設との接近の程度
⑨ 価格補正の手法を中心に公共施設、公益的施設等との接近の程度
⑩ 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
⑪ 隣接不動産等周囲の状態
⑫ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑬ 情報通信基盤の利用の難易
⑭ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑮ 土壌汚染の有無及びその状態
⑯ 公法上及び私法上の規制、制約等
（２）商業地
商業地の個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
① 地勢、地質、地盤等
② 間口、奥行、地積、形状等
③ 価格補正の手法を中心に高低、角地その他の接面街路との関係
④ 接面街路の幅員、構造等の状態
⑤ 接面街路の系統及び連続性
⑥ 商業地域の中心への接近性
⑦ 価格補正の手法を中心に主要交通機関との接近性
⑧ 顧客の流動の状態との適合性
⑨ 隣接不動産等周囲の状態
⑩ 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
⑪ 情報通信基盤の利用の難易
⑫ 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
⑬ 土壌汚染の有無及びその状態
⑭ 公法上及び私法上の規制、制約等
Ⅱ 建物に関する個別的要因
建物の各用途に共通する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。価格補正の手法を中心に
１．建築（新築、増改築等又は移転）の年次
２．面積、高さ、構造、材質等
３．設計、設備等の機能性
４．施工の質と量
５．耐震性、耐火性等建物の性能
６．維持管理の状態
７．有害な物質の使用の有無及びその状態
８．建物とその環境との適合の状態
９．公法上及び私法上の規制、制約等

取引事例比較法のまとめ

不動産価格7つ：販売価格_700

販売されている不動産が周辺相場と近い金額だからといって、それが適切かどうかはまったく別の話です。本来比較すべきは遠方の地域かもしれません。

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鑑定評価の用語の説明

原価法・取引事例比較法・収益還元法の考え方を活用した更地の鑑定評価手法の一つです。
イ．更地を一体利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して求める手法をいいます。
ロ．更地を分割利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して求める手法をいいます。

建物の建築面積（通常、いわゆる建坪と同じです）の敷地面積に対する割合（普通％で表します）をいいます。これは、建物が敷地を覆う割合であり、同じ敷地で建坪が同じであれば建物の階数に関係なく建ぺい率は同じになります。
建ぺい率の限度は、用途地域等に応じ都市計画で定められます（これを指定建ぺい率といいます）が、次の条件に当てはまる建物はそれぞれ10分の1加算（緩和）されます。
イ）一定の街区の角にある敷地等のうちにある建築物
ロ）防火地域内にある耐火建築物
ただし、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域でかつ、都市計画で定める建ぺい率が80%の地域では、ロ）だけの条件を備えれば建ぺい率の制限はなくなります。

価格補正の手法を中心に

用途地域	係数(注)
第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域	４/１０
第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域	４/１０（６/１０）
住居系以外の用途地域（例えば、商業地域）用途地域の指定のない区域住居系用途地域の一定の高層住居誘導地区	６/１０（４/１０、８/１０）

※注
（）の係数は特定行政庁が指定する区域内の建築物の場合に適用
イ）前面道路幅員による容積率の制限
幅員12m未満の道路に接面する場合は、指定容積率を限度に次式で求めた容積率が適用されます。
前面道路幅員（最大のもの）m×係数（4/10又は6/10）
（例）指定容積率が200%の第2種低層住居専用地域内で、
前面道路幅員が4mの場合
前面道路幅員4m×係数（4/10）=16/10（160%）
前面道路幅員が6mの場合
前面道路幅員6m×係数（4/10）=24/10（240%）
前面道路幅員が4mの場合の基準容積率は160%となり、6mの場合は指定容積率が上限となりますので指定容積率と同じ200%となります。

ロ）前面道路幅員による容積率制限の緩和
幅員15m以上の道路（特定道路といいます）から70m以内の距離にあり、幅員6m以上12m未満の前面道路に接面する場合は、下記により算出した数値を前面道路幅員に加算して、イ）の「前面道路幅員による容積率の制限」を適用できます。
Wa=（12－Wr）（70－L）/70
Wr:実際の前面道路の幅員
Ｌ:特定道路から敷地までの直近距離の延長
（例）指定容積率が600%の商業地域で、Wrが6m、Lが35mの場合
前面道路幅員による容積率制限の緩和が適用されない場合
6m×係数（6/10）=36/10（360%）
前面道路幅員による容積率制限の緩和が適用される場合
Wa=（12－6）（70－35）/70=3
（6m+3m）×係数（6/10）=54/10（540%）
この結果、得られた540%は指定容積率600%以下ですので、540%が基準容積率となり、前面道路幅員による容積率制限は360%から540%に緩和されます。

不動産テック各社の中古マンション推定価格を比較

不動産テック各社推定価格の比較

※HOME`S プライスマップの幅が大きいのは、住戸向きを指定できないことが要因の一つと考えられる。

不動産テック各社の推定方法

ふじたろう

ふじバリュー査定の相場価格について
ふじバリュー査定は、独自に開発した不動産取引価格査定システム（独自アルゴリズム）によって自動計算しています。算出された相場価格は、実際の取引価格と連動することを目標としますが、両者は正確に連動するものではなく、いくつかの要因により乖離が生じます。

Smoola（スモーラ）

マンションナビ

WEB相場価格の根拠って？
マンションナビのWEB相場価格は、過去の売出事例などに基づき不動産仲介市場において３カ月程度で販売ができるであろう価格を機械的に自動算出させています。そのため室内状況など個別要因は一切考慮されておりません。そのため実際の売買価格・相場と大きく乖離する場合がございますので予めご了承ください。

HOME`S プライスマップ

参考価格とは？
マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員・清水千弘氏の研究成果を元に不動産参考価格算出システムを独自に開発。これまでのLIFULL HOME'Sの膨大な掲載データなどを多変量解析することで、不動産参考価格の自動算出を可能にしました。そのため住戸に関する個別の特徴などは考慮しておりません。

マンションレビュー

マンションレビューの適正購入価格診断は、過去の販売履歴等のビッグデータを基に、独自の人工知能技術を用い、取引事例比較法にて価格を算出しております。不動産は地域性、個別性が強く価格に反映される商品となります。こちらの推定相場は各部屋の個別要素は考慮しておりませんので、実際の売買相場と乖離する場合がございます。あくまでも参考価格としてご利用ください。

HowMa（ハウマ）

マンションマーケット

マンションバリュー

現在価値とは、マンションバリュー独自のロジックによって算出された現時点における推計価格です。マンションバリューでは、同一マンション内における新築時価格の平均に、新築時価格と中古価格から割り出された騰落率を掛け合わせ、現在価値を算出しています。※特許出願中

住まいサーフィン

沖式中古マンション時価
売出価格を２度補正します。
(1)時点補正：相場は変動するので、売り出した時点を今に補正することをしています。3年前に3500万円だと分かっても仕方ないからです。
(価格補正の手法を中心に 2)成約補正：売出価格通りに成約することもありますが、価格交渉が入るのが通例で、平均すると約6％落ちて成約しています。

「はやぶさ2」の位置を精度よく推定する新手法

LIDARとONC-W1

レーザー高度計「LIDAR」と広角カメラ「ONC-W1」（提供：JAXA、以下同）

力学的な軌道決定において、「はやぶさ2」に特に大きな影響を与える要素としてはリュウグウによる重力加速度と太陽輻射圧（太陽光が探査機を押す力）による加速度が挙げられる。研究チームは軌道推定の過程で、リュウグウのGM（万有引力定数とリュウグウの質量の積）の値および太陽輻射圧モデルの補正係数（計算に使用しているモデルを何倍すれば良いかという補正値）も同時に推定した。推定されたリュウグウのGM値は、29.8±0.3m 3 /s 2 だった。この値は異なる方法、過去にソフトウェアで推定された結果と誤差の範囲内で一致した。また、初期の太陽輻射圧モデルに対する補正係数は、1.13±0.16と推定された。

探査機の位置と速度を推定する仕組み

JAXAはやぶさ2プロジェクト：LIDAR測距データ、イメージトラッキングデータを用いたはやぶさ2の軌道推定

〈関連リンク〉

「はやぶさ2」：

#13「2度のタッチダウンを終えて」 #12「「太陽系の歴史」を手に入れた！第2回着陸成功」 #11「リュウグウの“黒い砂”を採れ！いよいよ第2回着陸へ」 #10「「はやぶさ2」が穿った人工クレーター発見！第2回着陸はどこに？」価格補正の手法を中心に #9「人工クレーター生成実験成功！」 #8「ミッションの山場、人工クレーター生成へ」